2017年楼市供应成交双双减少 改善需求支撑北京新房市场

　　当时间正式走近2018年，年楼经历了过山车的市供双减少改善需2017年楼市交出了它的最终答卷。根据中原地产研究中心统计数据显示，应成2017年，交双京新北京全市新建商品住宅(不含保障房)共网签26960套，求支同比2016年下降45%，撑北场二手住宅网签总量为136237套，房市环比2016年全年下降50%，年楼成交量双双出现腰斩。市供双减少改善需成交规模大幅缩水的应成另一面，有60个住宅项目网签金额超过10亿元，交双京新其中有16个项目超过20亿，求支超过30亿的撑北场有6个，单盘最高签约额达53亿，房市继2013年和2016年后，年楼北京再次出现销冠超过50亿的签约。市场总量减半，这些盘为何走出独立的行情?2018年的排行榜，是否还会延续这样的格局?

　　新房市场成交量创历史新低 成交金额同比减少近千亿

　　如果退回到一年前，2017年1月4日，谁也无法准确预测到2017年北京楼市会发生什么。

　　2017年，北京楼市政策发布密度创造全国及北京历史纪录，一年内发布了近50次各种调控措施。经过连续6个多月的密集楼市调控，北京楼市经历了过山车般的变化，从年初市场的火热，到政策发布带来的停滞，再到市场对政策逐渐适应，进入平稳周期，楼市逐渐进入低谷徘徊。

　　在历史最严格的限价，限购，限签等政策影响下，北京新房和二手房成交全面陷入低迷，根据中原地产研究中心统计数据显示，2017年，北京市二手住宅成交136237套，同比下降50%;成交面积1230.82万平方米，同比下降51%。

　　新房市场方面，2017年北京合计住宅签约量只有26960套，这也是北京楼市网签以来的历史最低值，同比下调45%。从成交金额看，1777亿的住宅市场签约额也是最近三年的最低值，较2016年的2699亿元同比减少了近千亿元。

　　虽然成交量和成交金额双双大降，但全年住宅网签金额排行榜上，有60个住宅项目网签金额超过10亿元，其中有16个项目超过20亿，超过30亿的有6个，销售额最高的项目是中国玺，全年实现签约金额53亿元。这是在2013年和2016年后，北京再次出现单盘超过50亿的签约。

　　《广厦时代》查阅这份成交排行榜发现，位列前五名，签约金额超40亿的项目，无一例外都是大户型为主的中高端项目，其中四个项目都内含别墅产品，套均面积最小的亦庄金茂府项目，成交套均面积也达到了约160平方米。

　　除了这些年网签额超40亿元的项目外，年度网签额位列前二十的项目，几乎无一例外都是面向改善型购房人，大户型、别墅产品成为今年新房市场的主角。

　　供需双向作用推高改善盘成交 大户型社区成排行榜主角

　　定位准确、性价比高的项目今年最好卖，这几乎已成为了业内的共识。以位列排行榜前列的昌平某项目为例，开盘价格相较置业顾问蓄客时的预估价格低出不少，促成了购房人在开盘现场的快速决策。

　　购房人小麦正是这样一位，他购房的预算在1200万元左右，主要就是为了改善一下目前的居住条件，之前看房的时候置业顾问给他报的预算一直是6万多一平方米，按照这个价格，他只能购买一套上叠的户型。而且置业顾问告诉他，上叠户型会比较抢手，按照他排号的顺序，有可能会买不到。因此，他还特意托了不少人，想托关系订一套上叠。

　　不过在该项目开盘选房时，他发现，实际销售价格比他预期低了不少。他的预算已经足够可以购买一套中叠户型。他介绍，算上排卡费等费用，他购买这套房子总房款在1200万元左右。与开发商签订了两份合同，具体的房款分为两部分。地上部分是正常的住宅，合同面积180平方米左右，合同金额是1170万元左右，地下部分签的是仓储销售合同，合同面积80平方米左右，而实际使用面积则有180平方米，同时还有赠送的精装院子。这样算下来，1200万元买到了超过350平方米的使用面积，这个已经超出了他预期，于是当时就订房签了合同。

　　像小麦一样的购房人撑起了2018年的新房市场。链家研究院院长杨现领指出，房地产市场在由数量驱动向品质驱动转变，品质居住时代已经来临。而品质居住时代的主要购买力之一，就是城市中高收入家庭的改善需求，通过住房、地段、附属资源等方面提高居住质量。

　　有业内人士称，研究改善型购房人的居住需求，已经成为开发商的主要课题。如何解决他们家庭结构改变带来的空间需求，如何解决家庭物品不断增多后的收纳需求，如何满足同一空间三代同堂、适老适幼的细节设计等等，对于这些人群的生活方式、生活习惯，开发商现在可能比任何人都要了解。

　　不过，也有业内人士指出，改善需求市场潜力大只是今年排行榜以大户型、改善盘为主力的一方面原因。

　　亚豪机构市场总监郭毅表示，2017年市场新建商品房的成交，主要是来自于2015年和2016年出让的土地。而2015、2016年的土地市场整体是一个地王频出的状态，北京多个四环以内的地块，楼面地价都达到，甚至超过了五万元。由此来倒推这些地块未来的这种合理的房价成本，再叠加上开发成本和财务成本之后，那么合理的房价水平就应该是八到十万元，在这样的一个价格区间内。而对于这个价位上的产品，其实从开发商的角度上来讲，这个定价，那么他能倒推的这部分的客群，其实就是高端改善的客群。也正是这个原因，衍生出2017年市场以高价、大户型产品为主的供应结构。

　　由于供应层面主要是聚焦于这种大户型的高端改善产品，那么市场的成交也只能是以这种产品为主。供应的单一就会造成成交的单一，因此排行榜被高价、大户型的项目所占据也是自然的事。

　　2018成交排行榜或洗牌 不同需求购房人支撑不同市场

　　2018年，北京的新房市场会不会还以改善盘唱主角呢?有业内资深人士指出，改善需求一定是未来市场的主力需求。

　　该业内人士指出，2018年，是我国取消福利分房施行买房货币化的第二十个年头。这二十年间，无论是供需结构、土地政策、产品迭代、营销手段、房价涨幅，都发生了翻天覆地的变化。

　　如果以从前、现在、将来，三个时间纬度来划分买房人群，1998年至2003年，是最早的买房人，开发商一律称为客户，媒体一律称为买房人。也就是最早通过房产获益的人们，他们要么成为“成功人士”，要么成为城市中产。

　　2003年至2012年左右，随着产品的多元化和房价的不断攀高，无论是媒体还是开发商，都对买房人群划分方式产生分歧，毕竟维度不同，分类不同。

　　而目前地产营销者划分人群有两种方式，一种是根据房价的高低划分：保障房人群、刚需人群、改善人群、终极置业人群。而另一种是根据买房群体结构划分，则又可以分为保障房置业者、初次置业者(刚需)，首改置业者，高改置业者，终极置业者，旅游地产置业者，海外置业者等等，不久还将有共有产权置业者等等。

　　未来的买房人群又该如何划分呢?尤其2018年是一个几乎所有从业人员都难以预测的一年，买房人群势必会随着政策、市场、产品变化而更加多元，更需要一个相对精准的定位。其实，从初次置业到终极置业，乃至将房产作为资产配置的产品，是一个逐步改善的过程，因此，划分人群可以通过居住需求变化来分类：功能改善型、品质提升型、配套改善型、资产配置型。

　　功能改善型：无论是刚需的初次置业，还是首次或二次改善置业，其实都是因为人口增加就需要功能改善。比如，租房多年的人要结婚了，就需要婚房;家里人口多了，就需要由一居变两三居。2018年，无论市场趋势向上还是向下，他们都是最活跃的买房群体，因为居住功能是生活的刚性需求。政策影响较小的也是这个群体，毕竟初次置业或者初次改善，无论总价还是银行贷款都相对宽松。

　　配套改善型：孩子大了要上学，老人看病要医院配套，买学区房或者有医院配套的社区则是配套改善。城市中产者主要集中在这个类型人群中。受政策影响较大的是此类人群，学区房和核心区房产总价高，购买门槛也高。

　　品质提升型：大户型购买者等终极置业者，无论是大别墅、城市豪宅乃都是属于品质提升。此类人群应该就是目前中国最具实力的金字塔尖圈层。他们对政策的敏感度并不高，他们会有各种方式买到心仪的房产，比如公司购买。

　　资产配置型：无论是这些年来进行房产投资，还是目前风风火火的旅游地产、海外置业，都属于资产配置型，此类人群忽略房产居住功能，而是将房产视为保值、投资、增值，以及未来容易变现的一种工具。2018年，此类人群会非常活跃。美国减税、国内买房限贷、人民币贬值预期增大，都会让他们把资金投向相对安全的产品上，度假房和海外资产配置成为首选。

　　正是因为这四类购房人的存在，会支撑2018年排行榜新的变化。不过，业内人士也指出，2018年新房市场在供应端的变化，更是促成北京楼市排行榜在2018年洗牌的主要因素。

　　中原地产首席分析师张大伟分析到，明年排行榜依然被大户型高端产品占据的可能性不大，但单盘销售额纪录可能会被刷新。因为今年有一些限价商品房，像石景山的几块地，单个地块货值可能超百亿元。而由于土地出让时已经进行了限价，开发商可能不会按照以前逐期推出产品，而是一次性全部推出所有房源。这样带来的签约金额可能超过五十亿，甚至到七八十亿的水平。

　　郭毅也表示，2018年排行榜可能会出现洗牌，2018年，会有大量的这种限房价商品房和共有产权房入市，并且会逐渐成为市场的供应主体。那么像此前这些中高端项目的供应量反而处在不断下滑的一个状态下。将会出现中高端改善住宅和共有产权住房和限房价的9070刚需改善项目三分天下的一个市场格局。排行榜上肯定会出现非常大的一个变化，供应层面发生转变了，需求层面当然也会相应的发生变化，供需之间是一个相互联动的关系。